合伙买房需要注意哪些法律问题?
起始时间:2018-11-29 13:52:32   结束时间:无截止日期
参加工作一年的小朱想和好友合伙买套两居室住房,既省去短期租房的麻烦,又可当长线投资。他很想知道,合伙买房行不行得通,需要符合哪些条件;如果是按揭买房,能不能共同贷款。
据了解,亲友间合伙买房的现象并不少见,特别是在限购、限贷的政策下。虽然只要符合相关政策,两人甚至多人共同购买住房是可以的,但这类买房,房产共有方都可能面临相当风险。
合伙买房写明“按份共有”的份额
一套房产要登记多个产权人时,有“共同共有”和“按份共有”两种方式。共同共有,不分份额大小,分割时原则上是均分,常见为夫妻双方购房。按份共有,原则上按照出资比例来分割,除非双方约定不按出资比例分割。如果是亲友间合伙买房,一般采用后者。
律师建议,朋友合伙买房应事先做约定,“明确责、钱、权、利、房的归属,才能达到利益共存的基础。”比如,房产登记的是“按份共有”,必须写清各自所占份额。另外,为避免日后纠纷,最好能签订一份书面协议,写清楚各自的出资方式、出资金额、贷款由谁偿还、如何分割等,相关的税费、租金收益、使用、处置、物业管理费等如何承担或分享,中途撤资等细节也要约定明晰。
一起贷款风险较大
银行个贷部门的工作人员透露,目前朋友一起买房的情况不少,银行对这类贷款采取非常谨慎的态度。两人或多人合伙买房,在银行住房贷款合同中,只能把一个人作为“主贷款人”,其他都是“共同贷款人”。确定主贷款人时,一般选择有贷款资格、还款能力强的那个。
贷款过程中,主贷人与银行发生借贷关系;其他共有人均要在同一套个人抵押合同上签字(有配偶的一方,其配偶也要到场签字),表示同意将所购的共有房产抵押给银行。不过,这样并不能够规避风险。一旦共有人之间发生纠纷,主贷款人要承担其他共有人不按约定还款的风险。也有一些银行在个人抵押借款合同外,与所有共有人签订多方协议。多方协议明确了所有共有人之间的权利和义务,当借款人不能按时还房贷时,银行可以向其他共有人催收贷款。
律师建议,如果以一方名义向银行借款,并独自归还,应当在书面协议中写清银行借款是否算一方出资,以及将来的分割方式。如果以一方名义向银行借款而由双方共同偿还,就需有更详细的约定,约定款项的进出账户,每月还款也要通过银行转账。这么做可以尽量规避,一方将现金交给借款的一方来还贷,而没有出入账记录,以致产生纠纷后难以自证的风险。
政府的决定危及住宅周边安全怎么办?
起始时间:2019-03-06 13:37:19   结束时间:无截止日期
【问】
我家建在一条公路旁边,隔壁还有好几户人家。前一段,乡政府把我家旁边的空地卖给了一家准备在此建加油站,请问加油站这样的危险场地能建在住户旁边吗?有什么相关的法律依据去阻止他们建造?
【解答】
《化学危险物品安全管理条例》第三条 本条例所指化学危险物品,系指中华人民共和国国家标准GB ××××-86《危险货物分类与品名编号》规定的分类标准中的爆炸品、压缩气体和液化气体、易燃液体、易燃固体、自燃物品和遇湿易燃物品、氧化剂和有机过氧化物、 毒害品和腐蚀品七大类。
第十条 新建、扩建、改建生产化学危险物品的企业必须向审批单位提交下列文件:(一)设计任务书(包括工艺、厂区布置、周围建筑情况、厂区周围一千米范围内的居民情况等);(二)原料、中间产品和最终产品的理化性能;(三)对储存、运输、包装的技术要求;(四)工业卫生,安全和环境保护评价;(五)处理灾害性事故的应急措施。审批单位必须会同当地化工、公安、卫生、环保、劳动部门进行审议。项目建成后,有关单位应当组织参加审议的单位进行竣工验收,验收合格方能投产。根据设计任务书的要求,我认为居民住宅一千米范围内不宜兴建加油站。

《中华人民共和国国家标准建筑设计防火规范(GBJ16-87)》第3.3.11条:“城市汽车加油站的加油机、地下油罐与建筑物、铁路、道路之间的防火间距,不应小于表3.3.11的规定。”该表中规定,汽车加油站、地下油罐与建筑往返的防火间距:民用建筑、明火或散发火花的地点为25米;道路(路边)为5米。
如果新建的加油站违反了该标准,可以向消防管理部门控告,由消防部门责令其拆除违章的加油站。也可以向法院提起诉讼。
家庭惟一住房证明怎么开?
起始时间:2018-11-29 13:52:13   结束时间:无截止日期
问:我有一套房想出售,听说如果是家庭惟一住房可以免税,请问在哪里办这个证明?
答:家庭惟一住房证明仅用于契税缴纳,自开具后规定的查询之日起二日内(不含国家法定节假日)有效,逾期无效。缴纳契税后不再补发。
对个人购买144平方米(含)以下,且属于家庭 (成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)惟一住房的普通住宅,可以享受家庭惟一普通住房优惠政策,应按规定开具家庭惟一住房证明。对个人购买的不属于家庭惟一住房的,无论属于普通住宅还是非普通住宅,一律按照3%税率征收契税,不需要开具家庭惟一住房证明。
太原市房管局房地产交易大厅工作人员介绍,对购房人申请开具家庭惟一住房证明的,应提供本次购买房屋办理房产登记的收件收据,购房人及配偶、未成年子女的身份证件,结婚证,户口本;如单身,应提供民政部门开具的有效单身证明。
夫妻婚前购房法律问题解答
起始时间:2018-11-29 13:52:07   结束时间:无截止日期
1、婚前个人购买的房产,已经办理了房屋登记,婚后夫妻共同还贷,属于夫妻共有财产吗?
如果个人婚前购买了房产,并办理了房屋登记,则物权转移已经完成,买房一方已在婚前取得了房屋所有权,属于个人所有财产。配偶在婚后以共同归还贷款为由,而要求改作共有房产登记的,如果双方意见一致,登记机构可以为其办理。但这是双方按《婚姻法》第十九条规定所作的约定,而并非因为是双方共同还贷而承认其为共有财产。如买房一方不同意,这一申请就无法提出,登记机构当然无法为其办理。倘若日后夫妻反目,配偶并不能因为在婚后共同归还购房贷款,要求作为共有人分割房产;而只能提出债的请求,即要求归还支付的款项及其对应的财产增值部分。
2、两人共同购买的房产登记在一方名下,一方取得了产权后才办理的婚姻登记,属于夫妻共有财产吗?
两人共同购买了房产,将房产登记在一方名下后才办理婚姻登记的情形下,如果婚后夫妻约定归双方共同所有而申请房屋权属登记的,应当按照房屋产权转移登记办理,由夫妻双方共同申请。申请登记所需提交的材料中应当包括房屋归双方共同所有的约定。为了避免这一麻烦,建议夫妻双方在婚前共同出资购房的情况下,最好在办理房屋登记时申请登记为两人共有,就避免了婚后再进行转移登记的麻烦。
3、婚前买的房,婚后加了配偶的名字能不能就算是夫妻共同财产呢?
夫妻双方婚后对房屋产权登记的加名行为,视为是一方对另一方的自愿赠与行为,房产为双方共同拥有。
4、夫妻一方婚前购房、婚后共同还贷,离婚时房产如何处理?
根据《中华人民共和国婚姻法》第十九条约定:“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的,适用本法第十七条、第十八条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定,对双方具有约束力”,而《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)》第十条第二款进一步明确:“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。”
什么是房产继承,有哪些规定?
起始时间:2018-11-29 13:53:20   结束时间:无截止日期
房产继承是指按照《继承法》的规定,把被继承人所遗的房产转归继承人的行为。继承是一种法律制度,继承关系要在一定的条件下才能发生。一是,继承应当在被继承人(在房产继承中就是遗留下房产的人)死亡后才能发生。这是继承的首要条件;二是,继承遗产的人应当是被继承人的合法继承人,就是依照法律的规定能作为继承人的继承人。这是继承的第二个条件;三是,遗产应当是被继承人生前属于个人所有的财产。这是继承的第三个条件。
《继承法》将继承人分成两个继承顺序:第一顺序是,配偶、子女、父母;第二顺序是,兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后,先由第一顺序的继承人继承,没有第一顺序继承人继承(包括没有第一顺序继承人及虽有第一顺序继承人但全部放弃或丧失继承权的,才由第二顺序继承人继承)。
在我国,继承的种类通常有法定继承和遗嘱继承。法定继承是指,直接按照法律规定的继承人范围、继承顺序、财产分配原则进行的一种继承,也是在日常生活中最基本、最常见的一种继承方式。遗嘱继承是指,按照遗嘱人生前所立的遗嘱确立遗产的继承人及遗产处理的一种继承方式。法定继承和遗嘱继承,继承人都必须是法律规定的继承人,不能为其他的个人或者集体。遗嘱应当对缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的遗产份额。
集体土地上的房屋,能否设定抵押权?
起始时间:2018-11-29 13:53:15   结束时间:无截止日期

房地产设定抵押权以后,就有存在转移产权的可能性。因为只要债务人不按约定履行债务,抵押权人就可以行使抵押权。因此,这一问题与集体土地上的房屋能否买卖有类似的性质,又有一定的区别。

我国权属登记实行的是房屋所有权和该房屋占有范围内的土地使用权权利主体一致的原则,集体土地也不应例外。其原因一是修改后的权属登记管理办法已将其参照执行的范围扩大到规划区国有土地以外;二是不实行这一原则,当事人的民事权利无法保障。

《土地管理法》虽然未明文规定这一原则,但是在第六十二条中规定了“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准”。第六十三条规定:“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土法使用权依法发生转移的除外”。

《担保法》规定:除以下两种情况外,耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押

1、“抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘荒滩荒地的土地使用权”;

2、“以乡(镇)、村企业的厂等建筑物抵押的,其占用范围内的土地使用权同时抵押”。由此可见,农村村民的住房及宅基地不能设定抵押权;集体土地上的房屋,只有乡(镇)、村企业的厂房等建筑物及其占用范围内的土地使用权可同时抵押。

已经被抵押的房屋能否购买?
起始时间:2018-11-29 13:53:01   结束时间:无截止日期
被抵押的房产不一定不能买。根据《城市房地产抵押管理办法》第三十七条的规定,抵押权可以随债权转让。抵押权转让时,应当签署抵押权转让合同,并办理抵押权变更登记。抵押权转让后,原抵押权人应当告知抵押人。经抵押权人同意,抵押房产可以转让。如果抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为则无效。将已设定的房(地)产抵押的房产转让,在商品房转让中时有发生。如果开发商将抵押的房产(包括房屋所在的土地使用权被抵押)进行销售的话,在办理预售登记或产权过户时,应向登记机关提交抵押权人同意书、受让人已知房(地)产抵押的声明书,以及其他有关书证